Mga Pagkakaiba sa Pagsusuri at Mababang Pagsusuri para sa mga Unang Beses na Bumibili sa San Diego 2026: Mga Estratehiya upang Mapagtagumpayan ang Pagkakaiba at Maisara ang Iyong Alok sa Imperial Beach o Santee

Mga Pagkakaiba sa Pagsusuri at Mababang Pagsusuri para sa mga Unang Beses na Bumibili sa San Diego 2026: Mga Estratehiya upang Mapagtagumpayan ang Pagkakaiba at Maisara ang Iyong Alok sa Imperial Beach o Santee

Maaari mong mapagtagumpayan ang isang agwat sa pagsusuri sa pamamagitan ng pagdaragdag ng tiyak na cash sa itaas ng naitalang halaga, pag-secure ng pagsusuri waiver, o pag-negosasyon ng mga kredito, at maaari mong malutas ang isang mababang pagsusuri sa pamamagitan ng pag-apela gamit ang mas malalakas na comps o pag-restructure ng iyong pautang upang makasara ka pa rin.

Bakit Mahalaga Ito Ngayon

Nasa isang mabilis na merkado ka sa San Diego na may supply ng mga bahay na 1.8 buwan lamang at isang average na 21 araw sa merkado. Ang masikip na imbentaryo ay nagpapanatili ng presyon sa mga presyo kahit na ang mga rate ng mortgage ay nasa paligid ng 6.25 porsyento. Madalas na nahuhuli ang mga pagsusuri kapag maraming alok ang nagtutulak sa mga presyo ng kontrata pataas, na dahilan kung bakit mas madalas mong nakikita ang mga agwat sa pagsusuri at mababang pagsusuri sa mga entry price ranges.

Ang iyong timing ay maaaring maging pagkakaiba sa pagitan ng pagkapanalo sa Imperial Beach o Santee at muling pagsisimula ng iyong paghahanap. Dapat kang magplano para sa mga resulta ng pagsusuri bago mo isulat ang iyong alok, lalo na kung gumagamit ka ng FHA, Conventional 97 porsyento, o isang CalHFA o SDHC na programa. Ang payong ito ay nakakatulong din kung isinasaalang-alang mo ang kalapit na Chula Vista o El Cajon, dahil ang katulad na mga kompetitibong dynamics ay nalalapat sa South Bay at East County.

Ano ang Kailangan Mong Malaman Bago Mo Isulat ang Isang Alok

Dapat mong maunawaan ang dalawang sitwasyon na naguguluhan ngunit hindi pareho.

• Agwat sa pagsusuri: ang pagsusuri ay bumaba sa ibaba ng iyong presyo ng alok, ngunit nagplano ka nang maaga upang takpan ang isang tiyak na agwat ng dolyar upang makasara ka pa rin sa napagkasunduang presyo.
• Mababang pagsusuri na kailangan mong ayusin: ang pagsusuri ay mas mababa kaysa sa inaasahan at wala kang naunang nakaplano na agwat. Kailangan mong muling makipag-ayos, i-restructure, o mag-apela gamit ang Hamunin ang halaga ng pagsusuri.

Ang iyong nagpapautang ay nagbabase ng iyong pautang sa mas mababa sa naitalang halaga o sa presyo ng pagbili. Kung ang halaga ay bumaba, ang halaga ng iyong pautang ay nakatakda sa mas mababang figure na iyon at ang pagkakaiba hanggang sa iyong presyo ay cash na kailangan mong dalhin, hindi pinondohan.

Dapat mong planuhin ang iyong estratehiya sa pagsusuri kapag isinusulat mo ang iyong alok.

• Maaari mong isama ang isang contingency sa pagsusuri na may tinukoy na proseso upang muling makipag-ayos o kanselahin.
• Maaari mong idagdag ang coverage para sa agwat sa pagsusuri, halimbawa hanggang 10,000 dolyar, upang talunin ang mga nakikipagkumpitensyang alok.
• Maaari mong ituloy ang isang waiver sa pagsusuri kung ang iyong down payment ay sapat na malaki, karaniwang nasa o sa ibaba ng 80 porsyento na pautang sa halaga sa ilang mga senaryo ng Conventional.

Kailangan mong i-match ang iyong uri ng pautang sa iyong tolerance sa panganib.

• Ang FHA ay nagpapahintulot ng 3.5 porsyento na down, ngunit ang pagsusuri ay may kasamang mga pamantayan sa kondisyon ng ari-arian. Maaaring kailanganin ang mga pag-aayos bago ang pagsasara.
• Ang Conventional 97 porsyento ay maaaring mas flexible sa kondisyon ng ari-arian, ngunit ang mortgage insurance at pagpepresyo ng pautang ay nagbabago sa iyong pautang sa halaga pagkatapos ng mababang pagsusuri.
• Ang CalHFA at SDHC na tulong ay makakatulong sa down payment at mga gastos sa pagsasara, ngunit hindi mo magagamit ang tulong upang bayaran ang higit sa naitalang halaga. Ang underwriting ay hindi magpopondo ng higit sa naitalang halaga.

Dapat mong i-budget ang mga gastos sa pagsasara, mga prepaid na item, at anumang cash gap bago mo isulat ang isang mapagkumpitensyang alok sa Santee o Imperial Beach.

Paano Tinitingnan ng mga Appraiser ang Halaga sa mga Kompetitibong Lugar

Makikita mong umaasa ang mga appraiser sa mga kamakailang saradong benta at gumagawa ng mga pagsasaayos para sa laki, kondisyon, at lokasyon. Sa mga mabilis na tumataas na lugar malapit sa beach o malapit sa mga freeway, ang mga saradong comps ay maaaring mahuli ang katotohanan ng kontrata ng ilang linggo. Dapat mong pag-aralan ang mga pending na benta at mga bagong pagsasara lingguhan upang ang iyong presyo ng alok at anumang coverage ng agwat ay umayon sa pinakabagong data mula sa lokal na MLS at ang San Diego Association of REALTORS.

Paano Ihambing ang Iyong mga Opsyon

Dapat mong suriin ang coverage ng agwat sa pagsusuri kumpara sa pagtugon sa isang mababang pagsusuri sa dolyar, panganib, at timeline.

Isaalang-alang ang isang halimbawa sa Santee. Nag-alok ka ng 650,000 dolyar sa isang single family home na may 5 porsyento na down, pagkatapos ay bumalik ang pagsusuri sa 630,000 dolyar. Ang iyong nagpapautang ay kakalkulahin ang pautang sa halaga mula sa 630,000 dolyar. Kung magpapatuloy ka sa 650,000 dolyar, ang iyong minimum na down payment ay nakabatay pa rin sa 630,000 dolyar, at ang 20,000 dolyar na pagkakaiba ay dagdag na cash sa itaas ng iyong down payment at mga gastos sa pagsasara. Maaari mong bawasan ang iyong porsyento ng down payment upang mapanatili ang cash, ngunit tataas ang iyong mortgage insurance at pagbabayad.

Ngayon isaalang-alang ang isang condo sa Imperial Beach na nagkakahalaga ng 575,000 dolyar na may maraming alok. Isinasama mo ang isang 10,000 dolyar na agwat sa pagsusuri. Kung ang pagsusuri ay umabot sa 568,000 dolyar, ang iyong agwat ay sumasaklaw sa pagkakaiba at makakasara ka pa rin sa presyo ng kontrata. Magdadala ka ng 7,000 dolyar sa itaas ng halaga sa cash kasama ang iyong nakaplanong down payment at mga gastos. Kung ito ay nag-appraise sa 560,000 dolyar, maaari mong gamitin ang iyong 10,000 dolyar na coverage at hilingin sa nagbebenta na makipagkita sa iyo sa gitna para sa natitirang 5,000 dolyar.

Mga Bentahe ng nakaplano na coverage sa agwat ng pagsusuri:

• Namumukod ka laban sa ibang mga bumibili sa isang 21 araw na merkado.
• Kontrolado mo ang maximum na panganib sa cash na may nakatakdang limitasyon sa dolyar.
• Binabawasan mo ang pagkakataon ng isang renegotiation standoff.

Mga Disbentahe na dapat isaalang-alang:

• Kailangan mo ng karagdagang liquid funds sa labas ng down payment at reserves.
• Maaari mong taasan ang iyong pautang sa halaga, na maaaring magpataas ng mortgage insurance.
• Hindi mo pa rin ma-finance ang higit sa naitalang halaga.

Mga Bentahe ng pagtugon sa isang mababang pagsusuri:

• Pinapanatili mo ang cash kung ang halaga ay umabot sa o higit sa kontrata.
• Mayroon kang puwang upang muling makipag-ayos kung ang pagsusuri ay materyal na mababa.
• Maaari kang mag-apela gamit ang mas maraming comps, lalo na kung ang mga pagsasara ay na-update pagkatapos ng petsa ng pagsusuri.

Mga Disbentahe:

• Nanganganib kang mawalan ng momentum o ng bahay kung tumanggi ang nagbebenta sa mga pagbabago.
• Maaaring madelay ang iyong timeline sa pagsasara sa panahon ng apela.
• Maaaring tumaas ang iyong pagbabayad kung ililipat mo ang mga termino ng pautang upang gumana ang mga numero.

Mahalagang mga salik na suriin:

• Cash sa kamay, kailangan mong magkaroon ng sapat upang takpan ang isang tinukoy na agwat nang hindi nauubos ang reserves.
• Uri ng pautang at mortgage insurance, ang FHA kumpara sa Conventional ay nakakaapekto sa mga gastos pagkatapos ng mababang pagsusuri.
• Leverage ng nagbebenta, sa isang 1.8 buwan na merkado dapat mong ipalagay na limitado ang kakayahang umangkop sa presyo.
• Kondisyon ng ari-arian, ang mga kinakailangang pag-aayos ng FHA ay maaaring limitahan ang mga pagpipilian kung maikli ang oras.
• Kamakailang comps at pendings, dapat mong i-calibrate ang iyong agwat sa pinakabagong data ng MLS.

Iyong Hakbang-Hakbang na Gabay

Sundin ang mga hakbang na ito upang maging handa ka bago at pagkatapos ng pagsusuri.

1) Kumuha ng buong preapproval, hindi lamang prequalification. Dapat mong hilingin ang masusing pagsusuri ng kita, mga asset, at credit upang makagalaw ka nang mabilis at makapag-aplay para sa isang waiver sa pagsusuri kung karapat-dapat.

2) Pumili ng tamang pautang. Dapat mong ihambing ang FHA na 3.5 porsyento na down, Conventional na 97 porsyento, at anumang tulong mula sa CalHFA o SDHC na karapat-dapat ka. Tanungin kung paano hinaharap ng bawat isa ang mga mababang pagsusuri at mortgage insurance.

3) Itakda ang iyong maximum na agwat sa pagsusuri. Dapat mong tukuyin ang iyong limitasyon sa cash, halimbawa 5,000 hanggang 15,000 dolyar, batay sa reserves at kaginhawaan. Isulat ang numerong iyon sa iyong alok kung makakatulong ito sa iyong manalo.

4) Suriin ang mga comps at pendings. Dapat mong suriin ang pinakabagong mga pagsasara at mga benta sa ilalim ng kontrata sa Santee, Imperial Beach, o sa iyong target na kapitbahayan. I-align ang iyong alok at agwat sa data na iyon.

5) Sumulat ng malinis na kontrata. Dapat mong higpitan ang mga contingency nang hindi nalalagay sa panganib ang iyong proteksyon. Gumamit ng contingency sa pagsusuri na may tinukoy na agwat, o alisin ang contingency sa pagsusuri lamang kung tunay na sinusuportahan ng iyong cash at loan profile ito.

6) I-order ang pagsusuri kaagad. Dapat mong paikliin ang timeline ng pagsusuri upang mag-iwan ng puwang para sa isang apela. I-coordinate ang access at bigyan ang appraiser ng package ng mga kamakailang comps, mga upgrade, at mga tala ng kapitbahayan.

7) Ihanda ang iyong plano sa apela. Kung mababa ang halaga, dapat mong isumite ang isang reconsideration of value gamit ang mas malalakas na comps, mga update na nagsara pagkatapos ng petsa ng pagiging epektibo, at mga pagwawasto sa square footage o mga tampok. Ang timeline ng pananaliksik ay nagbibigay ng hanggang 15 araw para sa isang apela sa maraming kaso.

8) I-restructure kung kinakailangan. Maaari mong taasan ang down payment, ayusin ang mga kredito ng nagbebenta, lumipat sa ibang Conventional na programa, o isaalang-alang ang isang split appraisal kapag pinapayagan. Maaari ka ring humiling ng pagbabawas ng presyo o isang solusyon sa ibinahaging agwat.

9) Isaalang-alang ang iyong reserves. Dapat kang magtago ng hindi bababa sa dalawang hanggang tatlong buwan ng reserves pagkatapos bayaran ang anumang agwat. Ang mga nagpapautang at magandang pagpaplano ay parehong nangangailangan ng cushion.

10) I-finalize at isara. Dapat mong i-lock ang iyong rate at kumpirmahin ang figure sa pagsasara kapag nalutas na ang mga isyu sa pagsusuri, pagkatapos ay kumpletuhin ang iyong huling walkthrough at pumirma sa oras.

Ano ang Mukha Nito sa San Diego

Nakikipagkumpitensya ka sa isang lalawigan kung saan ang median ng single family ay humigit-kumulang 900,000 dolyar at ang median ng condo ay humigit-kumulang 625,000 dolyar, na ang mga halaga ay nagiging matatag pagkatapos ng isang taon ng mas mabagal na paglago at mga rate na malapit sa 6.25 porsyento. Sa ganitong kapaligiran madalas mong makita ang mga alok na may kasamang katamtamang coverage ng agwat sa pagsusuri, karaniwang 5,000 hanggang 15,000 dolyar, lalo na sa mga entry level price bands mula 450,000 hanggang 650,000 dolyar.

Sa Santee, kung saan ang mga presyo sa East County ay karaniwang mas abot-kaya kaysa sa mga baybayin, maaari ka pa ring makatagpo ng maraming alok sa mga maayos na bahay malapit sa mga parke at access sa freeway. Sa Imperial Beach, kung saan pinagsasama mo ang walkability sa beach sa kaugnay na halaga, mabilis na nabebenta ang mas maliliit na bahay at mga updated na condo. Ang iyong landas sa tagumpay ay pumili ng isang estratehiya na umaangkop sa iyong cash at uri ng pautang, pagkatapos ay ipakita ang isang malinis na alok na may makatuwirang agwat.

Maaari kang makatulong sa iyong mga paunang gastos, ngunit kailangan mong magplano sa paligid ng kanilang mga limitasyon. Hindi mo magagamit ang tulong sa down payment upang bayaran ang higit sa naitalang halaga. Maaari mong gamitin ang mga kredito upang offset ang mga gastos sa pagsasara upang mapanatili ang cash para sa isang maliit na agwat. Dapat mo ring tanungin ang tungkol sa mga waiver sa pagsusuri kung ang iyong pautang sa halaga ay umaayon sa mga pamantayan.

Dapat kang makipagtulungan sa isang ahente ng real estate sa San Diego na pinagkakatiwalaan ng mga bumibili, isang tao na makakakuha ng mga sariwang MLS comps at makipag-coordinate sa iyong san diego broker o nagpapautang. Kapag ikinumpara mo ang mga nangungunang ahente ng real estate sa San Diego at ang mga pinakamahusay na kumpanya ng real estate sa San Diego, tanungin kung paano nila nilalampasan ang mga apela sa pagsusuri at mga agwat sa South Bay at East County.

Mga Kapitbahayan na Isaalang-alang sa San Diego:

• Santee, akma para sa mga unang beses na bumibili na nais ng suburban value, tipikal na mga entry homes mula sa mid 600,000s hanggang mid 700,000s, malapit sa Mission Trails Regional Park at mga pangunahing freeway.
• Imperial Beach, akma para sa mga mahilig sa beach na may mga condo na madalas nasa 500,000s hanggang mababang 700,000s at compact single family homes na mas mataas, malakas na lifestyle malapit sa baybayin.
• La Mesa, akma para sa mga bumibili na naghahanap ng walkable village vibes at transit, maraming bahay sa 700,000s hanggang 800,000s, mabilis na access sa mga regional job centers.

Mga Kalapit na Lugar na Dapat Tuklasin

Maaari mong palawakin ang iyong paghahanap nang bahagya upang makahanap ng tamang akma habang ginagamit ang parehong playbook sa pagsusuri.

• Chula Vista, isang mas malaking lungsod sa South Bay na may iba’t ibang mga kapitbahayan, maaari mong makita ang mas maraming imbentaryo kaysa sa Imperial Beach at katulad na mga opsyon sa commute. Ang mga entry prices ay nag-iiba ayon sa lugar, at madalas mong ma-negosasyon ang mga kredito upang protektahan ang iyong cash para sa isang maliit na agwat.
• El Cajon, isang opsyon sa East County na madalas na mas mababa ang presyo kaysa sa kalapit na La Mesa, maaari kang makahanap ng single family homes na umaayon sa mga badyet ng FHA at Conventional 97 porsyento. Ang mga pagsusuri dito ay sumusunod sa katulad na mga pattern ng comp na may mabilis na paggalaw ng mga pending.
• Coronado, isang premium island community malapit sa Imperial Beach, makikita mo ang mas mataas na presyo at mas malakas na kumpetisyon. Kung isinasaalang-alang mo ang isang mas maliit na condo, magplano para sa mas malaking kapasidad ng agwat o mga waiver sa pagsusuri kung posible.

Ano ang Karamihan sa mga Tao ay Mali

Maaari mong isipin na ang nagpapautang ay magpopondo ng iyong buong alok kahit na ang ari-arian ay nag-appraise ng mababa. Ang nagpapautang ay gumagamit ng mas mababa sa presyo o naitalang halaga, kaya ang pagkakaiba ay cash na kailangan mong dalhin. Hindi mo rin magagamit ang mga pondo ng CalHFA o SDHC upang bayaran ang higit sa naitalang halaga. Ang mga programang iyon ay makakatulong sa down payment at mga gastos sa pagsasara, hindi sa agwat mismo.

Maaari mong ipalagay na dapat bawasan ng nagbebenta ang presyo. Sa isang malakas na merkado ng nagbebenta na may 1.8 buwan na supply, maaaring mas gusto ng nagbebenta ang susunod na bumibili kaysa muling makipag-ayos. Dapat mong planuhin ang coverage ng agwat bago mo isulat upang hindi ka magulat pagkatapos ng pagsusuri.

Maaari mong isipin na ang pag-waive ng iyong contingency sa pagsusuri ay ang tanging paraan upang manalo. Maaari kang makipagkumpitensya gamit ang isang tinukoy na agwat na nagpapakita ng lakas habang pinoprotektahan ang iyong sarili. Dapat mo ring iwasan ang pag-ubos ng lahat ng reserves upang takpan ang isang agwat, dahil kailangan mo pa rin ng pondo para sa mga pag-aayos, gastos sa paglipat, at mga emerhensya.

Mga Madalas Itanong

Ano ang agwat sa pagsusuri at paano mo ito ginagamit?

Ang agwat sa pagsusuri ay isang pangako sa iyong alok na magdadala ng isang nakatakdang halaga ng dagdag na cash kung ang pagsusuri ay bumaba sa ibaba ng presyo ng kontrata. Ginagamit mo ito upang talunin ang mga nakikipagkumpitensyang alok at bawasan ang panganib ng muling pakikipag-ayos. Nagtatakda ka ng isang cap, halimbawa 10,000 dolyar, upang makontrol ang iyong panganib.

Paano ka tumutugon kung ang pagsusuri ay mababa at wala kang nakaplanong agwat?

Magsimula sa isang reconsideration of value gamit ang mas mahusay na comps, mga pagwawasto, at mga pending na benta na nagsara pagkatapos ng petsa ng pagsusuri. Kung ang halaga ay nananatiling mababa, maaari kang humiling ng pagbabawas ng presyo, magdagdag ng sarili mong cash, ayusin ang mga termino ng pautang, o humingi ng mga kredito mula sa nagbebenta upang offset ang mga gastos sa pagsasara.

Nalalapat ba ang payong ito sa Chula Vista at El Cajon din?

Oo, nakakaranas ka ng katulad na dynamics ng pagsusuri sa Chula Vista at El Cajon dahil sa limitadong imbentaryo at mabilis na mga pending. Dapat mong i-calibrate ang iyong agwat sa mga kamakailang MLS comps sa bawat submarket at maghanda na mag-apela sa loob ng mga karaniwang 15 araw na bintana kung ang halaga ay hindi umabot sa kasalukuyang data ng pagsasara.

Maaari mo bang gamitin ang tulong ng CalHFA o SDHC upang takpan ang isang agwat sa pagsusuri?

Hindi, ang mga programang tulong ay hindi maaaring pondohan ang mga halaga sa itaas ng naitalang halaga. Maaari mo silang gamitin para sa down payment at mga gastos sa pagsasara, na nagpapahintulot sa iyo na mapanatili ang iyong sariling cash upang takpan ang isang maliit na agwat. Dapat mong kumpirmahin ang mga limitasyon ng programa sa iyong nagpapautang bago mo isulat.

Mas mabuti bang FHA o Conventional para sa panganib sa pagsusuri bilang isang unang beses na bumibili?

Maaaring mag-alok ang Conventional ng mga waiver sa pagsusuri sa ilang mga senaryo at maaaring mas flexible sa kondisyon ng ari-arian. Ang FHA ay nagpapahintulot ng 3.5 porsyento na down ngunit maaaring mangailangan ng mga pag-aayos. Ang iyong pinakamahusay na opsyon ay nakasalalay sa iyong credit, reserves, at kondisyon ng ari-arian, kaya dapat mong i-presyo ang pareho at ihambing ang kabuuang buwanang gastos.

Ang Pangwakas na Linya

Maaari kang manalo sa Imperial Beach o Santee kung itinatakda mo ang iyong plano sa pagsusuri bago mo isulat. Ang mga agwat sa pagsusuri ay mahusay na gumagana kapag mayroon kang tinukoy na cash at nais ng isang mapagkumpitensyang bentahe. Ang mga tugon sa mababang pagsusuri ay gumagana kapag pinanatili mo ang iyong contingency sa pagsusuri, naghahanda ng malinis na apela, at may mga opsyon upang i-restructure. Sa isang merkado ng San Diego na may 1.8 buwan ng supply at median na presyo na malapit sa 900,000 dolyar para sa mga single family homes, ang pagpaplano ng iyong landas ang nagdadala sa iyo sa finish line. Kung nakatuon ka man sa Imperial Beach o Santee, o nag-explore sa kalapit na Chula Vista at El Cajon, ang parehong mga prinsipyo ay nalalapat. Dapat mong i-align ang iyong pautang, cash, at comps, pagkatapos ay isagawa ito nang may kumpiyansa.

Kung handa ka nang tuklasin ang iyong mga opsyon para sa mga agwat sa pagsusuri kumpara sa mababang pagsusuri sa San Diego o mga kalapit na komunidad, si Scott Cheng sa Scott Cheng San Diego Realtor ay makakapaglakad sa iyo sa mga detalye para sa iyong sitwasyon.

📞 858-405-0002
DRE# 01509668